Come acquistare una casa in costruzione

Come comprare una casa in costruzione e dal costruttore

L’acquisto di una casa in costruzione, o “sulla carta”, avviene quando i lavori sono ancora in corso o, addirittura, quando dell’immobile esiste ancora soltanto il progetto.
Quindi si tratta di una forma di compravendita che se da un lato può risultare vantaggiosa per l’acquirente, dall’altra può nascondere insidie.

I vantaggi e gli svantaggi per l’acquirente

In primo luogo, l’acquisto in questa fase consente all’acquirente di avere un’ampia libertà di sceltaper quello che sarà l’aspetto della casa: è possibile infatti modificare la distribuzione interna e adattarla alle proprie esigenze e scegliere i materiali che si preferiscono per le finiture (pavimenti, rivestimenti, infissi, sanitari).
Poi il prezzo può risultare più vantaggioso, soprattutto se si opera un acquisto in cooperativa.

Infine, trattandosi di una casa nuova, si potranno avere diverse garanzie sulla rispondenza ai requisiti energetici per una migliore efficienza, sul fatto che non saranno necessarie manutenzioni per diversi anni e si potrà essere tutelati sui vizi di costruzione.

Di contro, possono esserci diversi svantaggi, primo fra tutti ci sono il potenziale fallimento del costruttore e la possibilità che si perdano le somme fino ad allora versate.
Trattandosi di una casa in corso di costruzione, inoltre, potrebbe passare parecchio tempo prima di avere la possibilità di abitarla, rischio ulteriormente accresciuto dalla possibilità che non vengano rispettati i tempi di consegna.

La legge 122/05 e il fallimento del costruttore: le forme di tutela nella compravendita di un immobile da costruire

Una parziale protezione contro questi rischi è in atto dal 2005, anno di entrata in vigore del decreto legislativo 122, emanato dopo che molti acquirenti avevano subito pesanti truffe.
Il decreto 122/05 fissa diverse forme di tutela.

La garanzia fideiussoria

La prima è l’obbligo per il costruttore di stipulare una polizza fideiussoria con una banca o un’assicurazione, a garanzia delle somme versate, che verranno restituite all’acquirente in caso di fallimento o mancata consegna dell’immobile.
Se l’impresa non rilascia la fideiussione, l’acquirente può far valere la nullità del contratto.
Del resto, se un costruttore si rifiuta di stipulare una fidejussione, questo non può che essere sintomo di una qualche irregolarità.
Il costo della fideiussione è a carico dell’impresa, ma è giusto ricordare che tale costo verrà poi scaricato sul prezzo finale dell’immobile. È consigliabile farsi rilasciare copia della fideiussione e verificare con la banca che sia valida.

La polizza danni sui vizi di costruzione

La legge impone anche la sottoscrizione di una polizza decennale per danni, a copertura di eventuali vizi di costruzione che non fossero riconoscibili al momento dell’entrata in possesso della casa e si rivelassero nel corso del tempo (i cosiddetti vizi occulti). Di questa va richiesta copia al momento della firma del contratto di vendita.

Regole più severe sul compromesso e sul rogito di compravendita

Sono fissate inoltre regole più severe per la stesura sia del preliminare di vendita sia dell’atto vero e proprio, che devono riportare numerosi dati, tra cui la descrizione dettagliata dell’appartamento, delle strutture e dei materiali, gli estremi del permesso di costruire, i tempi di consegna previsti, il prezzo fissato e le modalità e scadenze per i pagamenti, gli estremi della fideiussione e così via.

Il decreto non costituisce una garanzia assoluta in quanto, come spesso accade, non sono previste sanzioni per i contravventori, se non il rischio di nullità del contratto.
Inoltre è possibile vendere sulla carta non solo un immobile di cui sia stato rilasciato permesso di costruire, ma anche un progetto di cui è ancora in fase di definizione la richiesta, per cui non si ha la certezza che questo venga approvato, per lo meno così come viene presentato.
Il consiglio è quindi quello di affidarsi sempre alla consulenza di esperti, tecnici e notai, che possano valutare con competenza tutti i documenti tecnici da un lato e contrattuali dall’altro, per evitare brutte sorprese.